Отмена моратория. Кто останется без земли
Приблизительно лет сто назад большевики искушали народонаселение земельными паями. Обещания передать фабрики в руки рабочих, а народы обеспечить миром занимали подчиненное положение по отношению к магистральному лозунгу «Земля – крестьянам!»
В соответствии с законом двукратного повторения истории, попытки современных антибольшевиков развернуть ситуацию на 360 градусов вернули в актуальную повестку дня земельный вопрос. Вернее, произошел его частичный перенос из политической сферы (кто кого закопает) в экономическую, поскольку земля не только грязная, но и ценная, то есть обладающая определенной стоимостью.
Мораторий на продажу земли начал действовать с 2002 года в качестве временной меры и с тех пор неоднократно продлевался (в последний раз до 1 января 2017 года). Едва ли не каждое правительство последних полутора десятков лет задумывалось над созданием рынка земли, но «груз ответственности» оказывался неподъемным. Так что если мораторий и будет отменен, то только в «эпоху перемен» - время разрушения всех доминирующих в общественном сознании стереотипов. Тем более что это является одной из настойчивых рекомендаций Международного валютного фонда. Глава миссии МВФ в Украине Рональд ван Руден в начале октября заявил открытым текстом: «Для Украины важно двигаться вперед с земельной реформой и внести в парламент новое законодательство, которое разрешит продажу земли».
Приближение «времени Ч» активизирует вокруг земельного вопроса экспертные дискуссии, уникальностью которых является не только отсутствие за «круглым столом» представителей низового слоя землепользователей, но и очень невысокий уровень состоятельности доводов как «за», так и «против».
Основное место в аргументационном массиве, сформированном сторонниками свободной продажи земли, занимают такие пункты, как детенизация, привлечение инвестиций, улучшение качества землепользования, восстановление конституционных прав пайщиков, создание такого законодательства, которое полностью защитит и права участников земельного рынка, и интересы государства, использование мирового опыта.
Детенизация
Часть земли находится в тени, от чего экономика страны несет колоссальные убытки. Госслужба по вопросам геодезии, картографии и кадастра даже оценила потери местных бюджетов из-за теневого оборота земли в целом по Украине в 2 млрд гривен ежегодно.
Насколько существенна связь между свободной продажей недвижимости и детенизацией, наглядно демонстрирует вся отечественная экономика, 47% которой, по данным Минэконимики, находятся в тени. Предприятия, здания, средства передвижения могут продаваться и покупаться. Детенизация есть? Детенизации нет.
Привлечение инвестиций
Капитальные инвестиции в Украине, по данным Государственной службы статистики, за последние два года сокращались. В 2014 году – на 24,1%, в 2015-м – еще на 1,7%. В 2014 году из страны было выведено 12,2 миллиардов долларов (11,7% ВВП), в 2015 году - 2,54 миллиардов (3,3% ВВП). Хотя продажу недвижимости ни в промышленности, ни в торговле, ни на транспорте никто особо не ограничивал. Как видим, никакой прямой связи между возможностью купли-продажи недвижимости и инвестициями не наблюдается.
В вопросах кредитования тоже ничего не изменится. Кредитные ставки доходят до 36% годовых в гривне и до 19% в долларах. (В Канаде стоимость кредитов для аграриев составляет всего лишь 3%, в США – 3,25%, во Франции – 3,4%, в Германии – 4%.)
Улучшение качества землепользования
Реализация данного пункта упирается не столько в разницу отношения к собственной земле и арендованной, сколько в наличие средств, которые цивилизованный фермер мог бы закопать в землю (в хорошем смысле слова). То есть прежде чем говорить об улучшении качества землепользования, следует ответить на вопрос: откуда возьмутся деньги?
Закон, который всех защитит
Использование данного аргумента требует предварительной демонстрации наглядных примеров эффективного применения нормативной базы в различных иных отраслях. В противном случае аргумент становится абсолютно нерабочим.
Во всем мире так
Обращение к опыту развитых стран, позиционируемое как наиболее сильный довод, в реальности является наиболее слабым местом «доказательной базы», на что указывает полное отсутствие ответа на вопрос, почему зарубежный опыт сработает в сельском хозяйстве, если он абсолютно не работает в промышленности, на транспорте, в сфере услуг, здравоохранения, образования, спорта, кинематографе и так далее, и тому подобное?
Аргументы «против» выглядят не менее фантастичными.
Иностранные компании скупят землю, оградят ее колючей проволокой, а урожай увезут за границу.
Украина и без «ограждений из колючей проволоки» входит в тройку лидеров экспортеров зерновых, вывозя за рубеж две трети урожая (по итогам 2015 года были экспортированы рекордные 39 миллионов тонн зерновых из собранных 60-ти).
Расширит возможности для рейдерства
Выкуп одного пая в середине земельного массива, по версии ряда экспертов, может стать заделом для «отжатия» всего агропредприятия. Но как показывает опыт последних лет, существуют гораздо более незатейливые способы захвата: комбайн в сопровождении вооруженного отряда вполне способен собрать уже выращенный чужой урожай.
* * *
Единственное, что возможно прогнозировать с большей или меньшей степенью вероятности, опираясь на отечественный же опыт, – это значительное сокращение количества пайщиков в течение ближайших нескольких лет после отмены моратория. И вопрос лишь в том, какую компенсацию рядовые землевладельцы получат за свои наделы.
Средняя ставка арендной платы за пользование паем – 1200 гривен за гектар в год (плата колеблется от «сейчас денег нет, приходите завтра» до 2000 гривен, а во многих случаях выдается в натуральном виде). Средний размер пая – 4 га. То есть среднестатистический пайщик получает в год 4800 гривен (или 400 гривен в месяц).
По данным Госгеокадастра, 1 га земли стоит в среднем 25,77 тыс. грн. (разброс цен по регионам — от 17 до 33 тыс. грн.). Или – чуть менее 1 тыс. долларов. Для сравнения, в Болгарии – 4,5 тыс. долл., в Польше – 7,2 тыс. долл., во Франции – 8,6 тыс. долл., в Нидерландах – 60-65 тыс. долл.
Продав свой надел, среднестатистический пайщик получит арендную плату за 13 лет. Но при этом не следует сбрасывать со счетов настойчивость потенциальных покупателей, которые, обладая значительно большей, нежели продавцы, и юридической, и административной поддержкой, будут стремиться приобрести земельные наделы по минимальной цене. А, следовательно, некоторая часть пайщиков, особенно в местностях, где арендной платы не видели годами, после оформления сделок окажется «счастливыми» обладателями пары-тройки тысяч гривен или нескольких бутылок алкогольных напитков. Возможно, кому-то придется испытать на себе легкое давление, ненавязчивый шантаж, театральные угрозы. Кто-то может легковерно поддаться на заоблачные обещания. Но учитывая, что владельцев земельных паев в стране не более 7 миллионов, основная часть населения вряд ли ощутит на себе всю плодотворность грядущей земельной реформы.
